Question 1

Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

Accepted Answer

En lejekontrakt skal som minimum indeholde oplysninger om parterne, lejemålets adresse, huslejens størrelse, depositum, aconto-bidrag og lejemålets begyndelse. De fleste udlejere anvender den autoriserede typeformular A10, som sikrer at alle lovpligtige punkter er dækket.

Question 2

Skal jeg bruge typeformular A10?

Accepted Answer

Ja, ved udlejning af beboelseslejligheder og -huse skal du bruge den autoriserede typeformular (A10). Hvis du ikke bruger typeformularen, risikerer du at de fortrykte standardvilkår kan miste deres gyldighed over for lejer — særlige § 11-vilkår forbliver gyldige som individuelt aftalte vilkår. Typeformularen sikrer at lejeren er korrekt informeret om sine rettigheder.

Question 3

Kan jeg lave en lejekontrakt digitalt?

Accepted Answer

Ja, en lejekontrakt kan sagtens oprettes og underskrives digitalt. Det afgørende er, at kontraktens indhold lever op til lejelovens krav. Digitale underskriftsløsninger som MitID eller andre e-signaturer er juridisk gyldige i Danmark.

Question 4

Hvad er § 11 i en lejekontrakt?

Accepted Answer

§ 11 i typeformularen er det afsnit, hvor udlejer kan tilføje særlige vilkår ud over standardvilkårene. Det kan f.eks. være regler om husdyr, rygning eller specifik vedligeholdelse. Vilkår i § 11 må ikke stride mod lejelovens ufravigelige regler.

Question 5

Hvor meget må jeg hæve huslejen?

Accepted Answer

Huslejen kan reguleres efter nettoprisindekset, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Derudover kan du varsle huslejestigning til det lejedes værdi med mindst 3 måneders varsel. I regulerede kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt leje, som begrænser huslejens størrelse.

Question 6

Hvornår kan huslejen reguleres?

Accepted Answer

Hvis lejekontrakten indeholder en reguleringsklausul (f.eks. nettoprisindeks), kan huslejen typisk reguleres én gang årligt. Varsling af huslejestigning til det lejedes værdi kan ske når som helst med 3 måneders varsel, men lejer kan gøre indsigelse inden 6 uger.

Question 7

Hvad er nettoprisindekset?

Accepted Answer

Nettoprisindekset er Danmarks Statistiks månedlige mål for prisudviklingen for private husholdningers forbrug — ekskl. punktafgifter og inkl. subsidier. Det offentliggøres ca. den 10. hverdag i måneden og bruges som beregningsgrundlag for NPI-regulering af husleje.

Question 8

Kan NPI-stigning overstige den faktiske inflation?

Accepted Answer

Nej. Lejeforhøjelsen baseret på NPI må ikke overstige den faktiske stigning i nettoprisindekset i den relevante periode. En overstigende forhøjelse kan kræves tilbagebetalt.

Question 9

Hvad sker der hvis NPI falder?

Accepted Answer

Hvis nettoprisindekset falder, kan udlejer undlade at regulere lejen ned. NPI-klausulen giver ret til regulering ved stigning, men forpligter ikke til nedsættelse ved fald.

Question 10

Hvad er omkostningsbestemt leje?

Accepted Answer

Omkostningsbestemt leje er en beregningsmodel, der bruges i regulerede kommuner. Huslejen fastsættes ud fra ejendommens driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Modellen sikrer at huslejen afspejler de faktiske omkostninger ved at drive ejendommen.

Question 11

Hvornår gælder det lejedes værdi?

Accepted Answer

Det lejedes værdi gælder for ejendomme med færre end 7 lejemål i regulerede kommuner, der ikke er nybyggeri og ikke er gennemgribende moderniserede. Er ejendommen ikke reguleret, gælder fri leje i stedet.

Question 12

Gælder det lejedes værdi også i uregulerede kommuner?

Accepted Answer

Nej. I uregulerede kommuner gælder fri leje (§ 19, stk. 1) — huslejen fastsættes ud fra markedet. Dog må lejen ikke være åbenbart urimelig sammenlignet med det lejedes værdi.

Question 13

Kan lejer klage over huslejens størrelse til huslejenævnet?

Accepted Answer

Ja. Lejer kan indbringe huslejens størrelse for huslejenævnet, der kan nedsætte lejen hvis den overstiger det lejedes værdi. Det er udlejer der skal godtgøre at lejen er lovlig.

Question 14

Hvornår kan jeg opsige en lejer?

Accepted Answer

Som udlejer kan du kun opsige en lejer i særlige tilfælde beskrevet i lejelovens § 171-173, f.eks. hvis du selv skal benytte lejemålet (kun hvis du ejede ejendommen ved lejeaftalens indgåelse, jf. § 170, nr. 3), ved nedrivning eller ombygning, eller hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden. Opsigelsesvarslet er normalt 1 år for beboelse.

Question 15

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

Accepted Answer

Opsigelse er en ordinær afslutning af lejemålet med varsel (typisk 3 måneder for lejer, 1 år for udlejer). Ophævelse er en øjeblikkelig opsigelse uden varsel, som kun kan ske ved grov misligholdelse — f.eks. manglende huslejebetaling, ulovlig fremleje eller vanrøgt af lejemålet.

Question 16

Hvor lang er opsigelsesperioden for en lejer?

Accepted Answer

Lejers opsigelsesvarsel er som udgangspunkt 3 måneder til den første i en måned, medmindre andet er aftalt i kontrakten. For tidsbegrænsede lejekontrakter kan lejemålet normalt ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt.

Question 17

Kan en tidsbestemt lejekontrakt opsiges?

Accepted Answer

Som udgangspunkt kan en tidsbestemt lejekontrakt ikke opsiges af nogen af parterne i lejeperioden. Dog kan det aftales i kontrakten, at lejer har ret til at opsige med sædvanligt varsel. Udlejer kan normalt ikke opsige en tidsbestemt kontrakt før tid.

Question 18

Hvornår tæller de 3 måneders opsigelse fra?

Accepted Answer

Lejers opsigelsesvarsel på 3 måneder regnes altid fra den 1. i måneden efter opsigelsen er modtaget. Opsiger lejer f.eks. i januar, betaler lejer leje for løbende måned plus februar, marts og april — dvs. lejeperioden udløber 30. april. Lejer betaler fuld husleje i hele opsigelsesperioden, uanset hvornår de fysisk fraflytter. Hvis kontrakten kræver fraflytning 14 dage før, skal lejer flytte medio april, men huslejen løber stadig til 30. april.

Question 19

Kan jeg opsige min lejer for selv at flytte ind?

Accepted Answer

Kun hvis du ejede ejendommen da lejeaftalen blev indgået (§ 170, nr. 3). Opsigelse til eget brug kræver at udlejer var ejer på tidspunktet for lejemålets begyndelse — ikke blot at man ejer den nu. Køber du en udlejet ejendom, kan du derfor ikke opsige den eksisterende lejer med begrundelsen "eget brug". Du kan opsige med 12 måneders varsel. Mange ejendomsmæglere og udlejere kender ikke til denne begrænsning, så vær opmærksom — ellers risikerer du at tabe sagen i fogedretten.

Question 20

Hvad sker der hvis opsigelsen er ugyldig?

Accepted Answer

Lejer kan anfægte en ugyldig opsigelse ved huslejenævnet eller boligretten. En ugyldig opsigelse er uden retsvirkning, og lejer har ret til at blive boende. Udlejer risikerer at skulle dække lejers omkostninger ved den uberettigede opsigelse.

Question 21

Kan lejer fortryde en opsigelse?

Accepted Answer

Ja, men kun med udlejers accept. Lejer kan tilbagekalde opsigelsen frem til løsningsdatoen, men udlejer er ikke forpligtet til at acceptere tilbagekaldelsen — særligt ikke hvis udlejer allerede har indgået aftale med ny lejer.

Question 22

Hvad skylder lejer efter ophævelse af lejemålet?

Accepted Answer

Ved ophævelse pga. misligholdelse (f.eks. manglende huslejebetaling) skylder lejer de ubetalte restancer plus løbende måned plus 3 måneders opsigelsesperiode. Udlejer har dog tabsbegrænsningspligt — du skal aktivt forsøge at genudleje lejemålet og fradrage eventuel genindvundet leje i dit krav mod lejeren. Dokumentér dine genudlejningsbestræbelser (annoncer, fremvisninger) for at stå stærkere juridisk.

Question 23

Hvad skal der ske ved fraflytning?

Accepted Answer

Ved fraflytning skal udlejer indkalde til et fraflytningssyn inden 2 uger efter lejers fraflytning. Ved synet udarbejdes en fraflytningsrapport, der dokumenterer lejemålets stand. Udlejer skal fremsætte krav om istandsættelse senest 2 uger efter synet.

Question 24

Kan jeg trække fra i depositummet?

Accepted Answer

Ja, du kan trække udgifter til istandsættelse fra depositummet, men kun for forhold der fremgår af fraflytningsrapporten, og kun for slid ud over normal brug. Normal slid og ælde (f.eks. små ridser i gulvet) er lejers naturlige brug og kan ikke fratrækkes.

Question 25

Hvad er et fraflytningssyn?

Accepted Answer

Et fraflytningssyn er en gennemgang af lejemålet, hvor udlejer og lejer sammen vurderer lejemålets stand. For udlejere med mere end ét lejemål er fraflytningssyn lovpligtigt. Lejeren skal indkaldes med mindst 1 uges varsel, og der udarbejdes en rapport som begge parter modtager.

Question 26

Hvad skal jeg være opmærksom på ved fraflytningssyn uden lejers tilstedeværelse?

Accepted Answer

Hvis lejer har afleveret nøgler og meddelt at de ikke kan deltage, kan synet holdes uden dem — varslet skal dog stadig overholdes (mindst 1 uges varsel). Er lejemålet lejet af to lejere, skal indkaldelse og rapport sendes til begge, også selvom de er gået fra hinanden. Gennemgå indflytningsrapporten grundigt inden synet, så du kun skriver skader på som ikke var der ved indflytning — det undgår unødige konflikter. Fotografér alt systematisk: først et overbillede af hele rummet/fladen, derefter nærbilleder af hver enkelt skade med en kort beskrivelse (f.eks. "Ødelagt tapet entre væg ved dør"). Der er ikke krav om videooptagelse, men en videotur kan være nyttig til din egen dokumentation ved tvivlstilfælde. Du har 14 dage til at fremsende fraflytningsrapporten til lejer efter synet. Dokumentér også tidsforbrug og materialer til udbedring specificeret pr. skade, og gem kvitteringer for indkøb og professionelle ydelser — det er afgørende hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Question 27

Hvad hvis lejer nægter at møde op til fraflytningssyn?

Accepted Answer

Afholdelse af synet er udlejers forpligtelse, ikke lejers. Indkald lejer i rimelig tid, og afhold synet selv om lejer ikke møder op. Dokumentér at indkaldelse er sendt og at synet er afholdt — dette er afgørende hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Question 28

Binder lejers underskrift på fraflytningsrapporten ham til at betale?

Accepted Answer

Ikke automatisk. En underskrift er kun en kvittering for modtagelse, medmindre rapporten tydeligt angiver at lejer ved sin underskrift accepterer at hæfte for de anførte arbejder — og lejer har haft mulighed for eksplicit at vælge dette.

Question 29

Hvornår mister udlejer istandsættelseskravet?

Accepted Answer

Udlejer mister istandsættelseskravet ved: manglende fraflytningssyn, for sen afholdelse, manglende udlevering af rapporten til lejer inden for 2-ugers-fristen, eller en rapport der er for vag til at lejer kan forstå hvad der kræves.

Question 30

Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositummet?

Accepted Answer

Der er ingen fast lovbestemt frist i lejeloven, men udlejer skal tilbagebetale depositummet med rimelig hast efter fraflytning. I praksis accepteres normalt 4–6 uger. Eventuelle fradrag skal specificeres skriftligt i fraflytningsrapporten inden for 2-ugers-fristen. Tilbageholder udlejer depositummet uden gyldig årsag, kan lejer indbringe sagen for Huslejenævnet.

Question 31

Hvem har ansvaret for vedligeholdelse?

Accepted Answer

Som udgangspunkt har udlejer den udvendige vedligeholdelsespligt (tag, facade, fællesarealer), mens den indvendige vedligeholdelse (maling, tapetsering, lakering af gulve) kan aftales i lejekontrakten. Hvis intet er aftalt, påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer.

Question 32

Hvad er indvendig vedligeholdelse?

Accepted Answer

Indvendig vedligeholdelse omfatter hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve inde i lejemålet. Hvis lejekontrakten pålægger lejer den indvendige vedligeholdelse, skal lejer selv holde lejemålet i rimelig stand og aflevere det normalistandsat ved fraflytning.

Question 33

Kan jeg kræve at lejer vedligeholder haven?

Accepted Answer

Ja, det kan aftales i lejekontraktens § 11 at lejer har pligt til at vedligeholde haven. Det bør specificeres hvad vedligeholdelsen omfatter, f.eks. græsslåning, hækklipning og ukrudtsbekæmpelse. Uden en sådan aftale er havevedligeholdelse udlejers ansvar.

Question 34

Kan min lejer afregne el, varme og vand direkte med forsyningsselskaberne?

Accepted Answer

Det afhænger af forsyningstypen. El og varme med opdelte målere kan lejere typisk tilmelde sig direkte hos forsyningsselskabet. Vand med opdelte målere kan i princippet også afregnes direkte med vandforsyningen — men spildevand er en anden sag. Spildevand afregnes for det meste via renovation og ejendommens grundejer, og det er ikke muligt for lejer at tilmelde sig direkte. Spildevand er desuden den dyreste del af vandregningen. Af den grund giver det god mening at opkræve aconto vand, selv om der er opdelte vandmålere.

Question 35

Hvornår skal årsregnskabet for aconto-vand og -varme sendes?

Accepted Answer

Udlejer skal sende årsregnskabet for aconto-bidrag til varme senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb — typisk senest 30. juni, hvis regnskabsåret følger kalenderåret. Modtager udlejer selv afregningen fra et kollektivt varmeforsyningsselskab efter fristen, gælder en forlængelsesfrist på 3 måneder fra modtagelse. Sender udlejer for sent, mister udlejer retten til at kræve efterbetaling fra lejer. Lejer beholder altid retten til tilbagebetaling ved overskud.

Question 36

Hvad må aconto-bidraget dække?

Accepted Answer

Aconto-bidrag kan opkræves til dækning af ejendommens udgifter til varme, varmt vand, el til fællesarealer, vand og antenne/internet, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Udlejer må kun opkræve aconto for faktiske udgifter — det kan ikke bruges som skjult huslejetillæg.

Question 37

Hvad sker der, hvis lejer ikke betaler aconto?

Accepted Answer

Manglende betaling af aconto sidestilles med manglende huslejebetaling. Udlejer kan sende et betalingspåkrav med mindst 14 dages frist. Betaler lejer fortsat ikke, kan lejemålet ophæves. Aconto-beløbet skal stå korrekt i kontrakten, ellers kan kravet anfægtes.

Question 38

Hvor stort må depositummet være?

Accepted Answer

Depositum (max 3 mdr.) og forudbetalt leje (max 3 mdr.) er to selvstændige beløb med hvert sit lovmæssige loft jf. lejelovens § 59. De kan samlet med første måneds husleje udgøre op til 7 måneders leje ved indflytning.

Question 39

Hvad er forskellen på depositum og forudbetalt leje?

Accepted Answer

Depositum er en sikkerhedsstillelse mod skader og mangler ved fraflytning. Forudbetalt leje er betaling for de sidste måneder af lejeperioden og modregnes automatisk i de sidste lejebetalinger. Begge er begrænsede til 3 måneder hver jf. § 59.

Question 40

Må min lejer fremleje lejligheden?

Accepted Answer

Lejere i lejligheder har som udgangspunkt ret til at fremleje hele lejemålet i op til 2 år, f.eks. ved midlertidigt fravær. Udlejer kan kun modsætte sig fremleje, hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder (§ 158, stk. 2, nr. 1), eller hvis der er særlige grunde til at nægte.

Question 41

Skal jeg registrere lejeindtægter i skat?

Accepted Answer

Ja, lejeindtægter er skattepligtige. Reglerne afhænger af om du udlejer din egen bolig eller en separat ejendom. Udlejer du et værelse eller din egen bolig i en periode, kan du vælge bundfradragsmetoden: 13.800 kr. (2026) — eller 35.100 kr. hvis platformen indberetter til SKAT (f.eks. Airbnb). Af det overskydende beskattes kun 60 %. Alternativt kan du vælge regnskabsmetoden og fratrække faktiske udgifter — men valget er bindende. Indkomsten angives i rubrik 37. Udlejer du en selvstændig bolig du ikke selv bor i, er der ingen bundfradragsmulighed. Du skal føre regnskab og beskattes af nettooverskuddet som personlig indkomst (rubrik 111).

Question 42

Hvad er Huslejenævnet, og hvornår bruger man det?

Accepted Answer

Huslejenævnet er et kommunalt tvisteløsningsorgan der afgør uenigheder mellem udlejer og lejer. Typiske sager: huslejens størrelse, fraflytningsopgørelser, vedligeholdelse og tilbagebetaling af depositum. Gebyret er 367 kr. (2026-takst). Afgørelserne er bindende men kan ankes til Boligretten.

Question 43

Kan jeg forbyde husdyr i lejekontrakten?

Accepted Answer

Ja, det er lovligt at indsætte en husdyrklausul i § 11 der forbyder husdyr. Lejeloven giver dog en undtagelse: mindre selskabsdyr (kaniner, hamstre, fugle) falder uden for lovens definition af "husdyr" jf. fast retspraksis — en standard husdyrklausul rammer dem ikke, medmindre § 11 udtrykkeligt udvides til at gælde "alle dyr inkl. smådyr". For hunde og katte er et kontraktuelt forbud i udgangspunktet gyldigt.

Question 44

Hvad er et påkravsbrev?

Accepted Answer

Et skriftligt varselbrev der meddeler lejer at de er i restance og at lejekontrakten ophæves hvis beløbet ikke betales inden en given frist. Et korrekt påkrav er lovpligtig forudsætning for at ophæve en lejekontrakt pga. manglende betaling.

Question 45

Hvornår kan jeg sende et påkrav?

Accepted Answer

Tidligst 3 hverdage efter lejens forfaldsdato (karensperioden). Weekender og helligdage tæller ikke med i karensperioden. Sender du påkravet for tidligt, er det ugyldigt og du skal starte forfra.

Question 46

Hvad ugyldiggør et påkrav?

Accepted Answer

Typiske ugyldighedsgrunde: forkert beløb (inkluderer beløb lejer ikke skylder), for kort betalingsfrist (under 14 dage), manglende varsling om ophævelseskonsekvensen, påkrav sendt for tidligt (inden karensperioden er udløbet), eller manglende dokumentation for afsendelse.

Question 47

Hvad sker der hvis lejer betaler inden fristen?

Accepted Answer

Ophævelsesgrundlaget bortfalder. Du kan ikke bruge det pågældende påkrav til at ophæve kontrakten. Lejeforholdet fortsætter, og ny manglende betaling kræver et nyt påkrav.

Svar på det vi oftest får spurgt om.

Lejekontrakter.

Opret din lejekontrakt gratis.