Kort svar
Et forlig dækker kun de punkter der er aftalt. Vil du lukke alle potentielle krav fra lejeforholdet, skal du bruge formuleringen "til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende mellem parterne, der udspringer af lejeforholdet". Mangler denne formulering, kan lejer stadig klage over fx huslejens størrelse — selv om I netop har indgået et forlig.
Sagen der illustrerer faren
Ankenævnet København — afgørelse 18. marts 2023
Sagsnr. 2023-0206670
To lejere og en udlejer havnede i en tvist om vedligeholdelsesmangler i lejemålet. Parterne indgik et forlig om, at lejerne fraflyttede i utide mod, at udlejer ikke udbedrede manglerne, men i stedet betalte lejerne en kompensation.
Udlejer oplyste efterfølgende huslejenævnet — uden dokumentation — at sagen var forligt i september 2021. Lejerne oplyste, at forliget kun handlede om vedligeholdelsesmangler, og at huslejens størrelse aldrig var en del af aftalen.
Resultatet: Huslejenævnet nedsatte den årlige leje fra 264.000 kr. til 126.000 kr. Ankenævnet stadfæstede dette og konkluderede, at forliget ikke dækkede huslejens størrelse — og at sagen om lejen aldrig var forligt.
Sagen illustrerer en klassisk faldgrube: udlejer troede forliget lukkede hele sagen. Det gjorde det ikke — og konsekvensen var en huslejenedsættelse på næsten 140.000 kr. om året.
Hvad dækker et forlig — og hvad dækker det ikke?
Et forlig er en aftale, og som alle aftaler dækker det kun det, der er aftalt. Huslejenævnet ser på, hvad parterne faktisk har aftalt — ikke hvad den ene part troede var aftalt.
| Forligets indhold | Dækker det huslejens størrelse? |
|---|---|
| "Vi er enige om fraflytning" | Nej |
| "Vi er enige om istandsættelse" | Nej |
| "Lejer fraflytter mod kompensation" | Nej — medmindre det fremgår eksplicit |
| "Fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende…" | Ja — hvis formuleret korrekt |
Den formulering der holder
Moralen fra praksis er klar: brug formuleringer der er brede nok til at dække alle potentielle krav fra lejeforholdet. En specifik formulering anbefales som udgangspunkt for det afsluttende afsnit af et forlig:
Anbefalet forligsformulering
"Til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende mellem parterne, der udspringer af lejeforholdet, aftales det herved at…"
Denne formulering signalerer, at aftalen afslutter alle krav — ikke blot det specifikke problem der gav anledning til forligsforhandlingerne.
Vigtigt: Brug den aktivt
Formuleringen skal stå tydeligt i selve forligsdokumentet — ikke i en mail eller samtale inden. Huslejenævnet ser på det skriftlige dokument og det er der, formuleringen skal fremgå.
Praktiske råd ved forligsindgåelse
Sæt det altid skriftligt
Et mundtligt forlig er svært at dokumentere. Huslejenævnet lægger vægt på skriftlige aftaler — og uden dokumentation er det din påstand mod lejers.
Vær eksplicit om hvad der IKKE er en del af forliget
Hvis der er punkter du bevidst holder ude af forliget, bør det fremgå af dokumentet. Det forhindrer misforståelser om forligets rækkevidde.
Brug den brede forligsformulering
Vil du lukke alle krav fra lejeforholdet, brug "fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende…"-formuleringen. Det er den der holder i nævnet.
Vær opmærksom på indbringelsesfrister
I den omtalte sag indbragte lejerne sagen 20 dage efter forliget. Sammenlign indbringelsesdato med datoen for forliget — et hurtigt indbringelse indikerer, at lejerne aldrig mente forliget dækkede det pågældende krav.
Ofte stillede spørgsmål
Dækker et forlig om fraflytning også huslejen?
Ikke automatisk. Et forlig om fraflytning og vedligeholdelse dækker ikke huslejens størrelse, medmindre det eksplicit fremgår af forligsdokumentet.
Hvad er den bedste formulering for et forlig der lukker alt?
"Til fuld og endelig afgørelse af ethvert mellemværende mellem parterne, der udspringer af lejeforholdet, aftales det herved at…"
Kan huslejenævnet se bort fra et forlig?
Huslejenævnet respekterer et korrekt formuleret forlig og vil typisk afvise at behandle krav der er dækket af aftalen. Men er forliget for snævert, kan nævnet behandle de krav der ikke er aftalt.
Er et mundtligt forlig gyldigt?
Aftaler kan principielt indgås mundtligt, men de er svære at dokumentere. Huslejenævnet lægger afgørende vægt på skriftlig dokumentation — mundtlige forlig er derfor meget vanskelige at håndhæve i praksis.
Forebyg tvister med en korrekt lejekontrakt
Mange forligssager opstår, fordi lejekontrakten er uklar fra start. Brug EA Tools til at oprette en lejekontrakt og håndtere restance korrekt.
Brug for professionel ejendomsadministration?
Spar tid med automatisk digital signering, lejeropkrævning og komplet overblik over dine lejemål.