Kort svar
I regulerede kommuner kan udlejere sætte huslejen til markedsniveau efter en gennemgribende modernisering (jf. Lejeloven § 19, stk. 2) — men det kræver at investeringen overstiger en minimumsgrænse pr. m², og at moderniseringen er reel og dokumenterbar. Inden du starter, bør du indhente forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet (jf. § 19, stk. 3). Det koster et gebyr, men er langt billigere end at tabe en klagesag.
Hvem er omfattet?
Reglerne om gennemgribende modernisering gælder kun i kommuner der er underlagt huslejeregulering efter Lejeloven — primært landets større byer. Er din ejendom beliggende i en ikke-reguleret kommune, gælder andre regler for huslejefastsættelse.
Typisk regulerede kommuner (ikke udtømmende liste)
København, Frederiksberg, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg — samt en række øvrige kommuner. Tjek med dit lokale huslejenævn om din ejendom er omfattet.
Hvad er gennemgribende modernisering?
Gennemgribende modernisering er ikke en hvilken som helst renovering. Der gælder specifikke krav:
Investeringsgrænse pr. m²
Renoveringsinvesteringen skal overstige en minimumsgrænse pr. m² af lejemålets areal. I 2026 er grænsen 2.660 kr. pr. m² eller 304.141 kr. samlet (indeksreguleres hvert år, kilde: Themis beløbsgrænser).
Reel forbedring
Investeringen skal udgøre en reel forbedring af lejemålets standard — ikke blot vedligehold. Huslejenævnet kan afvise en forhåndsgodkendelse hvis renoveringen primært er vedligeholdsarbejde der alligevel skulle udføres.
Dokumentation af udgifterne
Alle udgifter der medregnes i minimumsgrænsen, skal kunne dokumenteres med fakturaer. Eget arbejde kan typisk ikke medregnes. Gem al dokumentation — den er afgørende ved en eventuel klagesag.
Forhåndsgodkendelse — din vigtigste forsikring
Inden du igangsætter moderniseringen, kan du ansøge huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse (jf. Lejeloven § 19, stk. 3). Nævnet vurderer om lejemålet opfylder betingelserne og bekræfter at du efterfølgende lovligt kan fastsætte markedslejen.
Fordele ved forhåndsgodkendelse
- Dokumenteret retsgrundlag for huslejen
- Reducerer klagerisiko markant
- Gebyr: 614 kr. (2026)
- Ro til at investere i renoveringen
Risici uden forhåndsgodkendelse
- Gebyr ved tabt klagesag: 7.027 kr.
- Krav om huslejenedsættelse
- Usikkerhed om lovligheden af huslejen
- Lejer kan klage i mange år
Gebyrbeløb for 2026, jf. Lov om boligforhold § 82. Kilde: Themis beløbsgrænser.
Processen trin for trin
Lejer fraflytter
Modernisering kan kun ske efter lejer er fraflyttet. Lejemålet skal stå tomt under renoveringen.
Ansøg om forhåndsgodkendelse (anbefalet)
Kontakt huslejenævnet med dokumentation for den planlagte renovering og budget. Nævnet vurderer om betingelserne er opfyldt. Gebyret er 614 kr. (2026).
Gennemfør moderniseringen
Gem alle fakturaer og dokumenter renoveringen grundigt. Investeringen skal overstige minimumsgrænsen pr. m².
Fastsæt markedslejen og udlej
Med en forhåndsgodkendelse i hånden kan du fastsætte huslejen til markedsniveau. Angiv i lejekontrakten at huslejen er fastsat efter gennemgribende modernisering.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er gennemgribende modernisering?
En større renovering der opfylder specifikke krav til investeringens størrelse og omfang, og som berettiger til markedsbaseret huslejefastsættelse.
Gælder reglerne kun i visse kommuner?
Ja. Huslejereguleringen i Lejeloven gælder kun i regulerede kommuner — primært landets større byer. Tjek med dit lokale huslejenævn.
Er forhåndsgodkendelse obligatorisk?
Nej, men det anbefales kraftigt. Uden godkendelse risikerer du et gebyr på 7.027 kr. plus krav om huslejenedsættelse, hvis lejer klager og vinder.
Hvad er minimumsgrænsen for investeringen?
Grænsen indeksreguleres løbende. I 2026 er den 2.660 kr. pr. m² eller 304.141 kr. samlet. Kontrollér den gældende grænse inden du planlægger renoveringen.
Huslejemetode usikker? EA Tools hjælper
Generér en korrekt lejekontrakt med den rigtige huslejemetode — også efter gennemgribende modernisering.
Brug for professionel ejendomsadministration?
Spar tid med automatisk digital signering, lejeropkrævning og komplet overblik over dine lejemål.